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EN HUELVA… ¿COMPRAR PISO NUEVO O ANTIGUO PARA REFORMA?

EN HUELVA… ¿COMPRAR PISO NUEVO O ANTIGUO PARA REFORMA?

¿Estás pensando en comprarte una vivienda y te surge la eterna duda?

En este post nos centramos en la ciudad de Huelva para analizar de forma objetiva las ventajas e inconvenientes de ambas decisiones, desde los siguientes puntos de vista:

  • Superficie
  • Precio
  • Plazo de entrega
  • Impuestos
  • Financiación
  • Ubicación
  • Revalorización

Superficie

A finales de los 90 el precio del metro cuadrado de suelo empezó a aumentar y a la vez empezó a reducirse la superficie de las  nuevas viviendas que se construían.

Los promotores al pagar un precio más alto por el suelo, tenían la necesidad de rentabilizar aún más cada metro cuadrado. Y como el precio por metro cuadrado de una vivienda nueva de 100m2 era mayor que el precio por  metro cuadrado de una vivienda nueva de 200m2, las viviendas nuevas construidas a partir del año 2000, redujeron la superficie, siendo lo más habitual pisos entre 75 y 90 m2.

En cambio, entre los años 70 y 80, se construían en los centros de las capitales de provincia edificios señoriales con pisos de 200 m2, con 5 dormitorios y salones enormes de 40 m2, algo impensable en estos momentos. En la actualidad, el coste del suelo y de la construcción de un piso de esas características, sería muy elevado y comercialmente no sería viable su venta ya que habría muy pocos compradores que pudieran pagar su precio.

En el siguiente video puedes ver un ejemplo de una vivienda de las que hoy en día no sería viable construir. 200 m2 en el centro peatonal de Huelva

En el siguiente punto,  analizamos desde el punto de vista económico, y comparamos el precio de la vivienda nueva con el precio de la vivienda a reformar más el coste de la reforma. 

Precio

 Nosotros los profesionales cuando analizamos el mercado inmobiliario, comparamos unas viviendas con otras según el valor unitario del metro cuadrado.

Y se calcula dividiendo el precio total de la vivienda por su superficie

El precio unitario del metro cuadrado de pisos de obra nueva en Huelva capital está por debajo de los 2.000 €, dependiendo de la zona, la tipología y siempre son viviendas entre 70 y 100 m2

El precio de la viviendas para reformar está en torno a 1.350 €/m2 si es una vivienda bien ubicada, en el centro de Huelva, con ascensor y con una superficie entre 180 y 220 m2

A este precio de compraventa habría que repercutir el coste de la reforma total, para una calidades normales suele estar entre 250 y 350 €/m2

Precio de vivienda antigua + reforma = 1350 + 300 =1650€/m2

Por 1650€/m2 puedes tener una vivienda en el centro de Huelva, totalmente reformada a tu gusto y con las calidades que tu elijas

Plazo de entrega

Las viviendas nuevas suelen tardar entre 2 y 3 años en entregarse, y durante ese tiempo aún no tienes la vivienda y no puedes disfrutar de ella pero tienes que estar pagando a la promotora el 20% del valor de compra más el IVA total ( un 31,2%)

En cambio, con una vivienda usada, el mismo día que firma las escrituras recibes la posesión y puedes instalarte o iniciar la reforma.

Si decides iniciar la reforma total de inmediato, este tipo de obras no suele tardar más de 90 días. Y una vez terminada podrás disfrutar de tu vivienda totalmente reformada

Impuestos

 La adquisición de una vivienda nueva está gravada con un IVA del 10% . Y a este impuesto hay que sumar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y en Andalucía está en el 1,2%. Para comprar una vivienda nueva tendrás que pagar 11,2% de impuestos

En cambio, para la vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y en Andalucía actualmente se aplica un tipo del 7%.

 Cabe destacar que el ITP se podría reducir y solo pagar el 3,5% para primeras residencias, en menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. 

Financiación

La concesión de un préstamo hipotecario no dependerá, en principio, de si se trata de una nueva promoción o de una vivienda de segunda mano a reformar. La entidad financiera lo determinará en función de la tasación del inmueble y del diagnóstico de tu situación económica. 

El importe máximo que suelen conceder las entidades bancarias equivale al 80% del valor de tasación o compraventa, aunque actualmente existen hipotecas destinadas a comprar y reformar, financiando el 80% del valor de compra y el 80% del valor de la reforma. Este tipo de crédito son una ventaja ya que utilizan el valor de la vivienda con la reforma terminada

Ubicación

La ubicación de la vivienda es, sin duda, un punto determinante en la decisión entre comprar una nueva o adquirir y reformar una casa antigua. Si quieres residir en una zona urbana y céntrica, con fácil acceso a la vida social, cultural y comercial, las mejores opciones las encontrarás en viviendas de segunda mano en el centro peatonal

Los nuevos desarrollos se ubican fuera del centro de Huelva, en la zona del Seminario, Adoratrices y en La Florida junto a la prolongación de la avenida de Andalucía. Aunque hay suelos por desarrollar en la Calle San Sebastián, en el Ensanche, y aún quedan años para que empiecen las obras.

En resumidas cuentas, dispondrás de una mayor libertad de elección si apuestas por un piso céntrico y  usado, y además  la relación precio/ubicación es mucho mejor que en el caso de la obra nueva en la periferia.

 Revalorización

Dada la localización de las viviendas usadas (en zonas céntricos) y sus características (amplitud, valor arquitectónico, solidez constructiva, techos altos, terrazas y balcones, edificios señoriales), estas siempre gozarán de una alta demanda. Por tanto, reformar una casa antigua es una buenísima opción, ya que se revalorizará enormemente a corto plazo y muy por encima de una vivienda nueva.  La rentabilidad será bastante alta, y aportará grandes beneficios si en un futuro se vende. 

Una rehabilitación puede aumentar el valor de una vivienda entre un 20% y un 65%, dependiendo de la zona en que se encuentre. Tómate la reforma como una inversión y saldrás ganando.

Ventajas de reformar una vivienda antigua

Al comprar una vivienda de nueva construcción, todo te viene montado (carpintería, iluminación, cerramientos, acabados, materiales, distribución) y puede que el resultado final no se adecúe a tus necesidades o a las de tu familia. La libertad de elección, en este caso, es bastante limitada, y después te dará pena quitar algo nuevo.

No ocurre así con un piso de segunda mano. Si te inclinas por reformar una casa antigua, se abre un amplísimo abanico de posibilidades para crear el palacio de tus sueños, ese hogar acogedor que siempre habías imaginado. 

Una vivienda usada siempre será un lienzo en blanco sobre el cual imprimir tu carácter hasta el último detalle, y en tu mano estará aprovecharlo para hacer tuyo el espacio y sacarle el máximo partido y rendimiento.

Crea un hogar personalizado y a tu gusto

Al reformar una casa antigua tendrás toda la capacidad de personalizar y elegir cómo quieres tus suelos, paredes, armarios, encimeras, puertas; dónde quieres la cocina, el salón, el comedor, las habitaciones, los baños. ¿Necesitas una oficina y el dormitorio de invitados es demasiado grande? ¿Prefieres un vestidor amplio a un recibidor enorme? ¿Quieres las ventanas con doble acristalamiento? Y no nos referimos únicamente a los materiales y a la disposición de las diferentes estancias de una casa, es decir, a la calidad y a la comodidad. También hablamos de la decoración, el elemento fundamental para mostrar tu estilo y transmitir tu personalidad, y que esta se pueda respirar hasta en el último rincón de tu vivienda.

Las obras de rehabilitación se convertirán en un  emocionante viaje creativo y altamente satisfactorio hacia una vivienda única e irrepetible.

Como ves, no existe una respuesta definitiva y universal a la pregunta que planteamos en el  título del post, puesto que la elección depende muchas variables. 

Pero espero que este análisis te resulte de ayuda, y recuerda, que tu decisión final debe estar condicionada por tu estilo de vida, tus circunstancias personales y tus proyectos de futuro.

LOS PROBLEMAS MÁS FRECUENTES AL VENDER UN PISO HEREDADO EN HUELVA

LOS PROBLEMAS MÁS FRECUENTES AL VENDER UN PISO HEREDADO EN HUELVA

Vender un piso heredado suele ser una transacción inmobiliaria compleja, se debe iniciar un procedimiento jurídico para aceptar la herencia, convertirse en propietarios legales y posteriormente vender.

A toda la complejidad del proceso hay que sumarle el dolor por la pérdida de un ser querido y hacer cumplir sus últimas voluntades. Esto puede generar roces y fricciones entre los herederos y entorpecer la toma de decisiones.

Hay un dico popular que dice: «Nada rompe más familias que una herencia».

En gesticasa.es somos expertos en gestionar este tipo de operaciones, hemos participado en más de 300 ventas de viviendas heredadas aportando a los herederos información clara precisa y objetiva para que puedan tomar las mejores decisiones.

  • Detalles de todo el proceso de adjudicación de la vivienda y los posible problemas que puedan surgir.
  • Calculo del costes de todo el procedimiento y de los impuestos a pagar.
  • Informe de mercado y valoración profesional de las viviendas heredadas.
  • Estimación del tiempo que tardará en venderse los inmuebles.

Hemos intermediado entre muchos herederos.

  • Evitado complicaciones por discrepancias entre los herederos, aportando nuestra experiencia y una visión objetiva y neutral.
  • Agilizando la toma de decisiones, aportando información clara y precisa.
  • Acelerando la venta de los inmuebles, ahorrando gastos de mantenimiento a los herederos.
  • Coordinando y realizando todos los trámites de adjudicación de herencia y venta de los inmuebles. Porque los herederos no podían ocuparse, no disponían de tiempo, no tenían los conocimientos necesarios o vivían en otras ciudades.

En este post hemos recopilado los problemas más habituales que nos hemos encontrado y sus posibles soluciones.

Los problemas más habituales.

  • Uno de los herederos es menor de edad
  • Uno de los herederos está incapacitado
  • Uno de los herederos no quiere aceptar la herencia
  • Los herederos no están de acuerdo en el reparto de la herencia
  • Los herederos no se ponen de acuerdo con el precio de venta
  • Uno de los herederos no quiere vender
  • La vivienda heredada tiene hipoteca
  • Los plazos para aceptar la herencia
  • Los impuestos al heredar

Sigue leyendo, a continuación explicamos cada problema y sus posibles soluciones.

Uno de los Herederos es menor de edad

Los padres tendrán la función de aceptar la herencia en nombre y representación de sus hijos menores, así como la de consentir el reparto de bienes. Pero si posteriormente se quiere vender la vivienda, será necesaria una autorización judicial con participación de la fiscalía para asegurarse que no se está perjudicando al menor. Esta autorización no será necesaria si el menor tiene 16 años cumplidos y sus padres autorizan firmando en las mismas escrituras públicas de venta.

Uno de los Herederos está incapacitado

Con frecuencia, persona con discapacidad psíquica, demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitados judicialmente y desde ese momento, un tutor (familiar o institución pública) se responsabiliza de la administración de su patrimonio y debe rendir cuentas al Juzgado de su gestión, presentando anualmente un inventario. Tanto para aceptar, rechazar o vender los bienes de una herencia se deberá solicitar una autorización judicial,  explicando y documentando el beneficio del incapaz, y el Ministerio Fiscal se deberá pronunciar, velando por los intereses del incapaz.

Con la autorización judicial de venta, el tutor estará facultado para firmar las escrituras en
nombre del incapaz.

Uno de los Herederos no quiere aceptar la Herencia

Cuando uno de los herederos se niega a aceptar la herencia, el resto deberán acudir a un notario para enviarle un acta de notificación. Una vez que la reciba, dispone de un plazo de 30 días naturales para aceptar su parte o renunciar a la herencia. Si no contesta, se considera aceptada.

Los Herederos no están de acuerdo en el reparto de la Herencia

Los desacuerdos en el reparto de la herencia son uno de los problemas más comunes en la venta de un piso heredado. Un reparto normal suele durar entre dos y tres meses, pero si uno de los herederos no está de acuerdo, todo el trámite podría prolongarse durante años.
Si se da esta situación, los herederos se verán obligados a acudir a los tribunales para realizar el reparto.

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Los Herederos no se ponen de acuerdo con el precio de venta

Puede que los herederos estén de acuerdo en el reparto de la herencia, incluso estén conformes con la idea de vender. Pero los problemas empiezan cuando no se ponen de acuerdo con el precio de venta, y deben acudir al juzgado para realizar una pública subasta. Esta opción siempre es la menos rentable debido a los altos costes del procedimiento (abogado, procurador, tasador…) y los menores precios de venta a los que se podrá optar (el valor judicial siempre estará por debajo del precio de mercado).


Antes de una pública subasta, es preferible llegar un acuerdo entre los herederos, en gesticasa.es de forma gratuita realizará un estudio de mercado y una tasación objetiva de la vivienda que no solo solucionará las disputas de precio entre los herederos, sino que también ayudará a que la vivienda se venda de manera rápida y al mejor precio de mercado.

Uno de los Herederos no quiere vender


Antiguamente en los pueblo, cuando uno de los herederos no quería vender la casa heredada,
se levantaba una pared que dividía la vivienda en dos partes, y cada heredero se quedaba con
su parte.

Pero si heredas un bien indiviso como por ejemplo un piso (que no se pueden dividir porque resultaría inservible a su uso), se deberá iniciar un procedimiento judicial de división, y al declararlo indivisible, el juez obligará a venderlo a un tercero o en pública subasta.

La vivienda Heredada tiene Hipoteca

Si has heredado una vivienda hipotecada lo primero que te recomendaremos es que verifiques que existía un seguro de vida que en caso de fallecimiento del titular pagaba la totalidad o parte del préstamo hipotecario.
Si no es el caso, podrás aceptar o rechazar la herencia. Para tomar esta decisión, es muy importante saber el valor real de la vivienda y el capital pendiente del préstamo hipotecario.


CUIDADO, si aceptas la herencia y con el precio de venta de la vivienda, no consigues cancelar la totalidad del préstamo hipotecario, probablemente el banco no autorice a liberar la vivienda, no podrás venderla y estarás obligado a pagar las cuotas del préstamo o de lo contrario el banco irá contra ti y todo tu patrimonio.

También podrás aceptar la herencia a beneficio de inventario: Esta opción permite separar nuestro patrimonio del heredado. Es decir, la deuda se paga con lo heredado. Si eliges esta opción, deberás comunicárselo al notario al inicio del proceso y tendrás que cumplir con unos plazos.


En cualquier caso, gesticasa.es realizaríamos de forma gratuita un estudio de mercado y una valoración para que sepas los valores reales en los que se podría vender la vivienda y el tiempo que se tardaría.

Plazo para aceptar la Herencia

Puede aceptar la herencia en cualquier momento, no hay plazos de tiempo, pero debes presentar la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones antes de 6 meses desde la fecha del fallecimiento.
Gesticasa.es es colaboradora social de la Agencia Tributaria de Andalucía, y todos estos trámites los realizamos de forma gratuita y telemática
IMPORTANTE.

– Si solo presentas los impuestos, hasta que no acepte la herencia y te adjudiques la vivienda no podrás venderla.
Nuestro consejo es que aceptes la herencia lo antes posible. A lo largo de los años los herederos pueden fallecer, incapacitarse o simplemente cambiar de opinión, complicando una herencia que podría haber sido resuelta inicialmente con facilidad.

Impuestos al Heredar

Impuesto de sucesiones

Es un impuesto autonómico y el plazo para liquidarlo es de 6 meses. En Andalucía hasta 1.000.000 € de herencia, está exenta para familiares directos (hijos, adoptados, cónyuges, padres y adoptantes).

Impuesto de donaciones

Es un impuesto autonómico y el plazo para liquidarlo es de 1 meses y está bonificada en un 99% para familiares directos siempre que se formalicen en escritura pública.

Pero CUIDADO, en el IRPF del donante pueden generar ganancias patrimoniales, y deberá pagar por ello.

Es un impuesto municipal y se paga en el Ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado y tienes un plazo de 6 meses desde la fecha del fallecimiento o de 1 mes desde la fecha de compraventa.
Se calcula en función del valor catastral del inmueble y del número de años desde su adquisición hasta su transmisión.

Mientras más años, mayor es el importe a pagar, con un máximo de 20 años.
No tiene ninguna relación con el valor de adquisición y transmisión o con las ganancias y pérdidas patrimoniales. Aunque hay multitud de sentencias judiciales que exoneran de su pago.

Calcula la nueva plusvalia municipal en Huelva

Ganancias o pérdidas patrimoniales

Una vez adjudicado el piso y vendido, cada heredero vendedor estará obligado a presentar el IRPF, aunque no haya tenido ingresos por los rendimiento del trabajo.

La ganancia o pérdida se determinará por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y se deberán integrar en el IRPF como base imponible del ahorro.

Calcula las ganancias patrimoniales

Si necesitas más información, puedes enviarme un correo electrónico a ismaelcastilla@gesticasa.es y te responderé a la mayor brevedad.

¿ESTA BAJANDO EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN HUELVA?

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¿Se venden ahora menos viviendas?

¿Los bancos están poniendo más dificultades para conceder hipotecas?

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Acabamos de despedirnos de uno de los años más complejos para el mercado inmobiliario de Huelva. Los ERTES, las pérdidas de poder adquisitivo y las limitaciones de movimiento han sido los grandes protagonistas del año que acabamos de dejar.

De la misma manera, 2021 continuará ligado a la evolución de la pandemia sanitaria y a la vacunación masiva de la población. Es un momento de máxima incertidumbre, y esperamos un primer semestre complicado, y creemos que a partir de verano empezaremos a remontar.

Si quieres profundizar más, te recomiendo que leas nuestro post: Cómo ha influido el coronavirus en el mercado inmobiliario de Huelva

Alquiler

El mercado de alquiler afronta un panorama impredecible por la falta de seguridad jurídica, que puede repercutir negativamente en la oferta, reduciéndose aun más y endurecer el acceso a determinados colectivos.

Continuará la misma tendencia de 2020: pocas viviendas en alquiler y mucha demanda de arrendamientos,  lo que mantendrá los altos precios de alquiler.

Además, la inestabilidad laboral y los bajos sueldos harán que  las familias tengan dificultades frente a las altas rentas de alquiler, aumentando así los retrasos e impagos.

Si a este escenario le sumamos las nuevas normativas en materia de alquiler que generan inseguridad jurídica a los propietarios,  durante 2021 los arrendamientos onubenses serán una olla a presión.

En gesticasa.es analizando profundamente los riesgos de cada arrendamiento, para evitar las inseguridades de nuestros propietarios

Compraventa

Durante 2021 la demanda estará contenida, ya que muchas familias han postergado su decisión de comprar esperando un futuro más predecible y certero. Los compradores que nos encontramos actualmente, buscan oportunidades a buen precio y aun así, exigen descuentos.

La misma precariedad laboral que afecta al mercado del alquiler también afecta a la compraventa de viviendas, y las entidades financieras  están endureciendo las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario. Así, el escenario que nos encontraremos a corto y medio plazo, estará condicionado por la financiación.

Se prevén muchas compraventas frustradas debido a las dificultades para acceder a financiación; por ello, en gesticasa.es prestamos especial atención a seleccionar sólo a compradores solventes y con potencial financiero

LO QUE NADIE TE HA CONTADO SOBRE LOS PORTALES INMOBILIARIOS

LO QUE NADIE TE HA CONTADO SOBRE LOS PORTALES INMOBILIARIOS

Ya no se buscan carteles de “SE VENDE” en la calle, según las estadísticas el 95% de los compradores buscan en los portales inmobiliarios, así desde la comodidad de sus casas pueden ver en el ordenador o en el móvil miles de viviendas con sus fotos y todas sus características.

Si estas pensando en vender una vivienda imagino que ya habrás pensado en subir un anuncio a internet, y creerás que todos los potenciales compradores lo verán y a las pocas horas empezarán a preguntar.

Pero esa no es la realidad.

(más…)

¿Es realista el valor de venta que he fijado?

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PRUEBA

Una de las grandes dificultades que  encuentran los propietarios cuando iniciamos la  venta de su piso es ponerle precio, pero ¿es realista el valor que le dan?, ¿Qué aspectos debemos tener en cuenta y cuáles no, a la hora de valorarlo?

Caemos en la equivocación de valorar lo nuestro como lo más valioso. Inconscientemente  valoramos  los sentimientos, las experiencias vividas… y eso es incalculable!

Debemos ser realistas, olvidarnos del valor emocional  y dejar de pensar en las cenas, celebraciones y  anécdotas de nuestros hijos.

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