Lo que nadie te ha contado sobre los portales inmobiliarios

Lo que nadie te ha contado sobre los portales inmobiliarios

Ya no se buscan carteles de “SE VENDE” en la calle, según las estadísticas el 95% de los compradores buscan en los portales inmobiliarios, así desde la comodidad de sus casas pueden ver en el ordenador o en el móvil miles de viviendas con sus fotos y todas sus características.

Si estas pensando en vender una vivienda imagino que ya habrás pensado en subir un anuncio a internet, y creerás que todos los potenciales compradores lo verán y a las pocas horas empezarán a preguntar.

Pero esa no es la realidad.  

Cuando publiques tu anuncio, durante algunas horas aparecerá en las primeras posiciones, pero al poco tiempo pasará a estar a partir de la  4ª o 5ª página, y en esa posición, por muy buena vivienda que sea, pocos la verán.

 

Los portales inmobiliarios les cobran a las inmobiliarias y las promotoras para que sus viviendas aparezcan en las primeras  posiciones. Por eso, cuando un comprador entra a buscar viviendas, las primeras que verá, serán de inmobiliarias.

 

Para que te hagas una idea, gesticasa.es gasta anualmente 7.000 € en portales inmobiliarios, por eso sus viviendas aparecen las primeras, antes que la de los propietarios particulares aunque hayan pagado algunos euros.

 

Además del posicionamiento, es imprescindible ponerle al anuncio fotos que llamen la atención, un mal reportaje fotográfico puede hacer que un potencial comprador descarte tu vivienda.

 

En cambio, subir las imágenes demasiado espectaculares, tomadas con gran angular que hacen los espacios más amplios o retocadas con Photoshop, crean el efecto totalmente contrario.

 

Atraerán a muchos potenciales compradores, pero cuando visiten la vivienda, se darán cuenta que las fotos no reflejan la realidad  y se desilusionarán o incluso llegarán a sentirse engañados.

 

Hay que publicar buenas fotografías, con iluminación pero sobre todo hay que ser honestos y mostrar la realidad de la vivienda con fotos bien hechas.

 

Lo mismo que ocurre con las fotografías, pasa con la redacción del anuncio. No podemos escribir un texto demasiado corto que no diga nada.

 

Ejemplo. “piso de 3 dormitorios y 2 baños con garaje en av. Andalucía”. Esta información está incrustada en el propio anuncio con iconos.

 

Tampoco debemos ser extensos y rebuscados, no estamos escribiendo un poema. Los compradores ven cientos de viviendas y no se paran a leer, escanean datos y características.

 

Debemos escribir lo justo para definir sus características y despertar la curiosidad del potencial comprador.

 

 

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Con una buena promoción nos garantizamos que mucha gente verá la vivienda, pero también la verán los curiosos que están continuamente buscando pero nunca dan ese paso final para comprar.

 

Mi consejo es que solo visiten tu vivienda compradores que realmente pueden y quieren comprar  a corto plazo, y evites los curiosos que solo te hacen perder tu tiempo o tu privacidad.

 

Poner una vivienda en venta es tenerla continuamente impoluta para que tenga su mejor imagen, y aunque estés muy ocupado tienes que sacar tiempo para abrirle la puerta a extraños.

 

¿Cómo sabes que quien visite tu vivienda es un verdadero comprador o un curioso?

 

Aproximadamente, un comprador visita 15 viviendas y tarda entre 12 y 18 meses en encontrar la que busca.

 

Durante ese tiempo, sus criterios y preferencias van cambiando, como te describo a continuación:

 
  • Buscan a un precio muy por debajo del mercado una vivienda ideal para ellos, aunque no existan construcciones así. Si encuentran la vivienda que reúna todas esas características, no la comprarán porque necesitan visitar más viviendas para convencerse.
 

Si un comprador que está en esta fase ve tu vivienda y le gusta, hay muy pocas opciones de cerrar la venta.

 
  • Poco a poco, después de ver muchas viviendas, van poniendo los pies en el suelo y son más conscientes de la realidad del mercado inmobiliario. Saben que la vivienda ideal no existe, buscan algo que se acerque a sus necesidades, saben que los precios de mercado son algo más elevados de lo que ellos habían calculado y empiezan a concienciarse que tienen que hacer un mayor esfuerzo económico o incluso pedir ayuda a familiares para reforzar la financiación.
 

Si un comprador que está en esta fase ve tu vivienda y le gusta, hay que darle tiempo. Si planteamos un cierre de venta, podríamos agobiarlo y perderlo para siempre.

   
  • Buscan una vivienda que cubra sus necesidades aunque no sea la vivienda ideal. Conocen perfectamente el precio de mercado y saben todos los requisitos para que les concedan la hipoteca. Incluso cuentan con el apoyo de familiares que refuerzan la financiación.
 

Si un comprador que está en esta fase ve tu vivienda y le gusta, hay que concentrarse en cerrar la venta. Es un comprador maduro y una oportunidad que no podemos dejar escapar. 

 

Pero también hay muchos compradores de la Fase 3 realmente maduros, con ganas de comprar, que no tienen el dinero necesario o el potencial para que un banco los financie y, por mucho que lo intenten, no podrán comprar.

 

Si dan una señal o reservan tu vivienda, puedes estar varios meses esperando hasta que finalmente te digan que no pueden comprar y solo habrás perdido el tiempo. Además, otros compradores desconfiarán al pensar que tu vivienda tiene alguna limitación que ha impedido que la puedan comprar.

 

Hay que concentrase en los compradores que quieren comprar y que pueden comprar.

 

Nuestra estrategia atrae a muchos compradores

y solo selecciona a los que quieren y pueden
comprar a corto plazo
 
 
 

Ismael Castilla

Soy Ingeniero de formación y con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero.
He trabajado en multinacionales inmobiliarias y como ejecutivo para el Grupo Santander.
Desde 2012 estoy al frente de gesticasa.es una inmobiliaria 2.0 que combina un servicio tradicional con la utilización de las nuevas tecnologías de los negocios inteligentes.

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