Cómo acertar con el precio de tu vivienda

Cómo acertar con el precio de tu vivienda

Fijar un precio de venta incorrecto es uno de los errores más frecuentes que cometen las personas que desean vender su vivienda.

Es natural caer en la equivocación de valorar lo nuestro como lo más valioso, inconscientemente  incluimos en el precio  los sentimientos, las experiencias vividas, y todos los recuerdos que tenemos de la vivienda.

Debes ser realista, olvidarte del valor subjetivo  y dejar de pensar en las cenas, celebraciones y  anécdotas. Esos recuerdos siempre los tendrás y hacen que el valor de la vivienda para ti sea incalculable, pero no los puedes incluir en el precio.

También suele ser algo habitual, valorar excesivamente las reformas realizadas o el mobiliario. Si lo piensas detenidamente, puede que no le interese a los potenciales compradores. Probablemente, ellos tengan otro estilo  de decoración, y enfocar la venta resaltando los muebles o las reformas, puede ser un obstáculo al desviar la visión general y el potencial de la vivienda.

Lamentablemente para muchos vendedores,  cuando han malgastado los  primeros meses sin recibir llamadas y visitas es cuando se dan cuenta de estos errores y les entran las prisas por vender. En ese momento su única opción es bajar el precio por debajo de los mínimos que habían marcado.

Salir al mercado con el último precio, es la  mejor  estrategia

Muchos te dirán lo contrario, incluso otros profesionales inmobiliarios que presumen de experiencia. Pero realmente no puedes ser una novedad en el mercado durante mucho tiempo.

Los compradores que aún no han encontrado lo que buscan, están atentos a las novedades. Si pierdes la ocasión de llamar su atención, tu vivienda pasará a ser una más del montón y los compradores desviarán su atención a las nuevas.

Si aparecen interesados, como saben que llevas mucho tiempo en el mercado y nadie la ha comprado, plantearán una oferta de compra con un precio  muy a la baja.

Y ahora te pregunto,

¿Realmente quien ha fijado el precio?

¿el comprador o tú?

¿De verdad quieres que te ocurra a ti lo mismo?

Mi consejo: si quieres vender tu vivienda, y NO dejar que el comprador ponga el precio, inicia la venta con poco margen para negociar, con el precio más interesante que estés dispuesto a aceptar.

 

 

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Los compradores sabrán que hay muchos interesados y será una oportunidad que no querrán dejar escapar. Tú, como vendedor, tendrás una posición dominante para negociar y evitarás que te propongan ofertas a la baja.

Y te preguntaras ¿Cómo acertar con el precio de venta?

Lo ideal es que tuvieras

  • Un estudio de mercado de tu zona
  • Una valoración objetiva del precio de venta
  • Una estimación del tiempo de venta

 

Estudio de mercado

Realmente es un trabajo de investigación y no se hace en una tarde. Consiste en recabar datos

Sabras todos los detalles de las viviendas similares a la tuya y ubicadas en tu misma zona, que aún NO se han vendido. Estas viviendas son tu competencia, los compradores pueden elegirlas igual que pueden elegir la tuya. Es más, si no haces las cosas bien, tu vivienda puede ayudar a que se vendan algunas de esas viviendas.

También sabras todos los detalles de las viviendas similares a la tuya y ubicadas en tu misma zona, que se han vendido.

 

 

Valoración objetiva

Pero no es suficiente con un estudio de mercado, necesitas comparar tu vivienda con las que se han vendido y con las que están en venta, y este punto es muy peligroso. Es lógico que pienses que tu vivienda es la mejor de la zona, que tiene las mejores calidades, la mejor orientación etc. Es imposible quitarse de la cabeza el valor emocional que le das, todos nuestros sentimientos y vivencias condicionan el precio que le das. Pero tienes que ser objetivos, para los potenciales compradores es una vivienda más de muchas y la compararán con las viviendas similares a la tuya.

Una buena comparación sumará las mejoras que le hayas hecho, igual que restará las carencias que tenga.

Para hacerte una idea, si una vivienda que no dispone de parking en el mismo edificio tiene un precio de mercado de 75.000 €, una vivienda similar con parking en el mismo edificio, tendrá un precio de mercado superior a 75.000 €. Tiene una mejora con respecto a la que no tienen parking y, además, habrá que sumarle el precio del parking si también se vende.

Por ejemplo:

  • Vivienda sin parking en el mismo edificio –precio de mercado de la vivienda 75.000 €
  • Vivienda con parking en el mismo edificio – precio de mercado de la vivienda 78.000 € + precio de mercado del parking 12.000 €, precio de mercado total 90.000 € (78.000 € + 12.000 €)

 

Estimación del tiempo de venta

Y por último, es importante calcular el tiempo que tardará en vender. Así sabrás cuándo dispondrás del dinero y podrás tomar decisiones  más realistas sobre tus planes de futuro.

Esta información es esencial si vendes para comprar.

Enrique, uno de nuestros clientes, vendía en Huelva para comprar en Madrid, y no controlar estos tiempos le jugó una mala pasada. Tardó en vender en Huelva 2 años, y cuando se dispuso a comprar en Madrid, el precio había subido 35.000 €.

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Ismael Castilla

Soy Ingeniero de formación y con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero.
He trabajado en multinacionales inmobiliarias y como ejecutivo para el Grupo Santander.
Desde 2012 estoy al frente de gesticasa.es una inmobiliaria 2.0 que combina un servicio tradicional con la utilización de las nuevas tecnologías de los negocios inteligentes.

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