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EN HUELVA… ¿COMPRAR PISO NUEVO O ANTIGUO PARA REFORMA?

Ismael Castilla

18 de octubre de 2022

¿Estás pensando en comprarte una vivienda y te surge la eterna duda?

En este post nos centramos en la ciudad de Huelva para analizar de forma objetiva las ventajas e inconvenientes de ambas decisiones, desde los siguientes puntos de vista:

  • Superficie
  • Precio
  • Plazo de entrega
  • Impuestos
  • Financiación
  • Ubicación
  • Revalorización

Superficie

A finales de los 90 el precio del metro cuadrado de suelo empezó a aumentar y a la vez empezó a reducirse la superficie de las  nuevas viviendas que se construían.

Los promotores al pagar un precio más alto por el suelo, tenían la necesidad de rentabilizar aún más cada metro cuadrado. Y como el precio por metro cuadrado de una vivienda nueva de 100m2 era mayor que el precio por  metro cuadrado de una vivienda nueva de 200m2, las viviendas nuevas construidas a partir del año 2000, redujeron la superficie, siendo lo más habitual pisos entre 75 y 90 m2.

En cambio, entre los años 70 y 80, se construían en los centros de las capitales de provincia edificios señoriales con pisos de 200 m2, con 5 dormitorios y salones enormes de 40 m2, algo impensable en estos momentos. En la actualidad, el coste del suelo y de la construcción de un piso de esas características, sería muy elevado y comercialmente no sería viable su venta ya que habría muy pocos compradores que pudieran pagar su precio.

En el siguiente video puedes ver un ejemplo de una vivienda de las que hoy en día no sería viable construir. 200 m2 en el centro peatonal de Huelva

En el siguiente punto,  analizamos desde el punto de vista económico, y comparamos el precio de la vivienda nueva con el precio de la vivienda a reformar más el coste de la reforma. 

Precio

 Nosotros los profesionales cuando analizamos el mercado inmobiliario, comparamos unas viviendas con otras según el valor unitario del metro cuadrado.

Y se calcula dividiendo el precio total de la vivienda por su superficie

El precio unitario del metro cuadrado de pisos de obra nueva en Huelva capital está por debajo de los 2.000 €, dependiendo de la zona, la tipología y siempre son viviendas entre 70 y 100 m2

El precio de la viviendas para reformar está en torno a 1.350 €/m2 si es una vivienda bien ubicada, en el centro de Huelva, con ascensor y con una superficie entre 180 y 220 m2

A este precio de compraventa habría que repercutir el coste de la reforma total, para una calidades normales suele estar entre 250 y 350 €/m2

Precio de vivienda antigua + reforma = 1350 + 300 =1650€/m2

Por 1650€/m2 puedes tener una vivienda en el centro de Huelva, totalmente reformada a tu gusto y con las calidades que tu elijas

Plazo de entrega

Las viviendas nuevas suelen tardar entre 2 y 3 años en entregarse, y durante ese tiempo aún no tienes la vivienda y no puedes disfrutar de ella pero tienes que estar pagando a la promotora el 20% del valor de compra más el IVA total ( un 31,2%)

En cambio, con una vivienda usada, el mismo día que firma las escrituras recibes la posesión y puedes instalarte o iniciar la reforma.

Si decides iniciar la reforma total de inmediato, este tipo de obras no suele tardar más de 90 días. Y una vez terminada podrás disfrutar de tu vivienda totalmente reformada

Impuestos

 La adquisición de una vivienda nueva está gravada con un IVA del 10% . Y a este impuesto hay que sumar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y en Andalucía está en el 1,2%. Para comprar una vivienda nueva tendrás que pagar 11,2% de impuestos

En cambio, para la vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y en Andalucía actualmente se aplica un tipo del 7%.

 Cabe destacar que el ITP se podría reducir y solo pagar el 3,5% para primeras residencias, en menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. 

Financiación

La concesión de un préstamo hipotecario no dependerá, en principio, de si se trata de una nueva promoción o de una vivienda de segunda mano a reformar. La entidad financiera lo determinará en función de la tasación del inmueble y del diagnóstico de tu situación económica. 

El importe máximo que suelen conceder las entidades bancarias equivale al 80% del valor de tasación o compraventa, aunque actualmente existen hipotecas destinadas a comprar y reformar, financiando el 80% del valor de compra y el 80% del valor de la reforma. Este tipo de crédito son una ventaja ya que utilizan el valor de la vivienda con la reforma terminada

Ubicación

La ubicación de la vivienda es, sin duda, un punto determinante en la decisión entre comprar una nueva o adquirir y reformar una casa antigua. Si quieres residir en una zona urbana y céntrica, con fácil acceso a la vida social, cultural y comercial, las mejores opciones las encontrarás en viviendas de segunda mano en el centro peatonal

Los nuevos desarrollos se ubican fuera del centro de Huelva, en la zona del Seminario, Adoratrices y en La Florida junto a la prolongación de la avenida de Andalucía. Aunque hay suelos por desarrollar en la Calle San Sebastián, en el Ensanche, y aún quedan años para que empiecen las obras.

En resumidas cuentas, dispondrás de una mayor libertad de elección si apuestas por un piso céntrico y  usado, y además  la relación precio/ubicación es mucho mejor que en el caso de la obra nueva en la periferia.

 Revalorización

Dada la localización de las viviendas usadas (en zonas céntricos) y sus características (amplitud, valor arquitectónico, solidez constructiva, techos altos, terrazas y balcones, edificios señoriales), estas siempre gozarán de una alta demanda. Por tanto, reformar una casa antigua es una buenísima opción, ya que se revalorizará enormemente a corto plazo y muy por encima de una vivienda nueva.  La rentabilidad será bastante alta, y aportará grandes beneficios si en un futuro se vende. 

Una rehabilitación puede aumentar el valor de una vivienda entre un 20% y un 65%, dependiendo de la zona en que se encuentre. Tómate la reforma como una inversión y saldrás ganando.

Ventajas de reformar una vivienda antigua

Al comprar una vivienda de nueva construcción, todo te viene montado (carpintería, iluminación, cerramientos, acabados, materiales, distribución) y puede que el resultado final no se adecúe a tus necesidades o a las de tu familia. La libertad de elección, en este caso, es bastante limitada, y después te dará pena quitar algo nuevo.

No ocurre así con un piso de segunda mano. Si te inclinas por reformar una casa antigua, se abre un amplísimo abanico de posibilidades para crear el palacio de tus sueños, ese hogar acogedor que siempre habías imaginado. 

Una vivienda usada siempre será un lienzo en blanco sobre el cual imprimir tu carácter hasta el último detalle, y en tu mano estará aprovecharlo para hacer tuyo el espacio y sacarle el máximo partido y rendimiento.

Crea un hogar personalizado y a tu gusto

Al reformar una casa antigua tendrás toda la capacidad de personalizar y elegir cómo quieres tus suelos, paredes, armarios, encimeras, puertas; dónde quieres la cocina, el salón, el comedor, las habitaciones, los baños. ¿Necesitas una oficina y el dormitorio de invitados es demasiado grande? ¿Prefieres un vestidor amplio a un recibidor enorme? ¿Quieres las ventanas con doble acristalamiento? Y no nos referimos únicamente a los materiales y a la disposición de las diferentes estancias de una casa, es decir, a la calidad y a la comodidad. También hablamos de la decoración, el elemento fundamental para mostrar tu estilo y transmitir tu personalidad, y que esta se pueda respirar hasta en el último rincón de tu vivienda.

Las obras de rehabilitación se convertirán en un  emocionante viaje creativo y altamente satisfactorio hacia una vivienda única e irrepetible.

Como ves, no existe una respuesta definitiva y universal a la pregunta que planteamos en el  título del post, puesto que la elección depende muchas variables. 

Pero espero que este análisis te resulte de ayuda, y recuerda, que tu decisión final debe estar condicionada por tu estilo de vida, tus circunstancias personales y tus proyectos de futuro.

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SOBRE EL AUTOR

Castilla Hernández, Ismael

Castilla Hernández, Ismael

Soy Ingeniero de formación y con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero. He trabajado en multinacionales inmobiliarias y como ejecutivo para el Grupo Santander. Desde 2012 estoy al frente de gesticasa.es una inmobiliaria 2.0 que combina un servicio tradicional con la utilización de las nuevas tecnologías de los negocios inteligentes.

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