TODAS LAS ETAPAS DE LA VENTA DE UNA VIVIENDA

por Ismael Castilla | Nov 24, 2022 | VENTA

Desde que te surge la idea, hasta que le entregas las llaves al nuevo propietario

Si estas pensando en vender y te has preguntado cuanto tiempo tardaras y porque etapas tienes que pasar, en este video lo explico de forma clara, para que puedas planificarte en el tiempo.

En una línea de tiempo, se explica todas las fases por las que hay que pasar desde que tomas la decisión de vender, hasta que entregas las llaves de la vivienda y como lo hacemos nosotros en gesticasa.es

Una vez que tengas claro que quieres vender, lo primero que haremos será todo lo explicado en el video del precio(*):

– Analizar el mercado inmobiliario de tu zona (pincha aquí y descárgate un Informe del Mercado Inmobiliario de Huelva)

– Hacer una valoración del inmueble (pincha aquí y realiza una valoración de forma on-line, en menos de 1 minuto y 100% GRATIAS)

– Fijar el precio

(*) El video del precio es el primero de una serie de tres, y si te interesa verla, pincha en el siguiente botón, además podrás descargarte 100% GRATIS distintas herramientas muy útiles para la venta

Después de fijar un precio de venta, recopilaremos toda la documentación jurídico administrativa 

• Vemos las cargas que tiene y el coste de levantarlas
• Vemos si hay alguna inscripción pendiente en el Registro de la Propiedad
• Calculamos la plusvalía, cuanto tendrás que pagarle a Hacienda y todos los gastos de la venta

Con todo claro y sabiendo que no habrá ningún susto de ultima hora firmaremos el encargo de venta donde fijaremos:

• El periodo de comercialización, de 4 a 6 meses, que nos de tiempo poner en marcha un plan de marketing y podamos recibir  resultados.

• El precio 

• Los honorarios 

• El plazo de entrega 

Iniciar la venta con todo esto definido desde el principio, genera mucha seguridad para los vendedores y es fundamental para cerrar ventas clara y transparentes

Realizaremos las acciones de marketing que se explican en el video de marketing y promoción, organizaremos las visitas, empezaran a llegar ofertas y habrá que sentarse a negociar.

Cerraremos la venta firmamos el contrato de arras, dejando claro

-La forma de pago

-Los gastos

-La fecha de escrituras

-La fecha de entrega material de la vivienda

Si los compradores necesitan financiación, nosotros estaremos en continuo contacto con los bancos, gestionaremos la solicitud y formalizaremos el préstamo hipotecario la tasación, y la notaría

Teniendo controlada la hipoteca tendremos controlada la compraventa

Se firmaran las escrituras de venta, se entregan las llaves y se harán los cambios de suministro y por último, nosotros presentamos la plusvalía en el ayuntamiento

Y antes de iniciarse los periodos de presentación del  IRPF, enviaremos un informe con las ganancias patrimoniales para que no te olvides de declararlo, porque estarás obligado.

¿Cuánto se tarda en hacer todo esto?

Desde que tomas la decisión de vender hasta que se firma el encargo, de 5 a 10 días

Desde la firma del encargo hasta el contrato de arras entre 25 y 35 días, si hemos fijado un precio real de venta y hemos realizado una buena promoción y difusión

Desde las arras hasta las escrituras, entre 60 y 70 días, si no hemos cometido errores al seleccionar al comprador.

Este periodo se ha incrementado con la nueva ley de créditos inmobiliarios, que ha incorporado una medida de seguridad donde el comprador tiene que firmar unas actas notariales y después esperar 10 días hasta firmar las escrituras definitivas.

Desde la firma de las escrituras hasta la entrega de llaves, esto puede ser todo el mismo día o puede fijarse un plazo de 30 días, para que los vendedores saquen sus muebles y enseres. Esto se acuerda al inicio del proceso, cuando se fijan los plazos de entrega en el encargo de venta.

Y al año siguiente de la venta, tendrás que declarar fiscalmente las ganancias patrimoniales.

Si no quieres tener ningún susto de última hora, descárgate más abajo la calculadora de la nueva plusvalía para saber cuánto tendrás que pagarle al ayuntamiento y una calculadora de ganancias patrimoniales para saber cuánto pagaras en el IRPF.

LOS PROBLEMAS MÁS FRECUENTES AL VENDER UN PISO HEREDADO EN HUELVA

por Ismael Castilla | Oct 7, 2021 | VENTA

Vender un piso heredado suele ser una transacción inmobiliaria compleja, se debe iniciar un procedimiento jurídico para aceptar la herencia, convertirse en propietarios legales y posteriormente vender.

A toda la complejidad del proceso hay que sumarle el dolor por la pérdida de un ser querido y hacer cumplir sus últimas voluntades. Esto puede generar roces y fricciones entre los herederos y entorpecer la toma de decisiones.

Hay un dico popular que dice: «Nada rompe más familias que una herencia».

En gesticasa.es somos expertos en gestionar este tipo de operaciones, hemos participado en más de 300 ventas de viviendas heredadas aportando a los herederos información clara precisa y objetiva para que puedan tomar las mejores decisiones.

• Detalles de todo el proceso de adjudicación de la vivienda y los posible problemas que puedan surgir.
• Calculo del costes de todo el procedimiento y de los impuestos a pagar.
• Informe de mercado y valoración profesional de las viviendas heredadas.
• Estimación del tiempo que tardará en venderse los inmuebles.

Hemos intermediado entre muchos herederos.

• Evitado complicaciones por discrepancias entre los herederos, aportando nuestra experiencia y una visión objetiva y neutral.
• Agilizando la toma de decisiones, aportando información clara y precisa.
• Acelerando la venta de los inmuebles, ahorrando gastos de mantenimiento a los herederos.
• Coordinando y realizando todos los trámites de adjudicación de herencia y venta de los inmuebles. Porque los herederos no podían ocuparse, no disponían de tiempo, no tenían los conocimientos necesarios o vivían en otras ciudades.

En este post hemos recopilado los problemas más habituales que nos hemos encontrado y sus posibles soluciones.

Los problemas más habituales.

• Uno de los herederos es menor de edad
• Uno de los herederos está incapacitado
• Uno de los herederos no quiere aceptar la herencia
• Los herederos no están de acuerdo en el reparto de la herencia
• Los herederos no se ponen de acuerdo con el precio de venta
• Uno de los herederos no quiere vender
• La vivienda heredada tiene hipoteca
• Los plazos para aceptar la herencia
• Los impuestos al heredar

Sigue leyendo, a continuación explicamos cada problema y sus posibles soluciones.

Uno de los Herederos es menor de edad

Los padres tendrán la función de aceptar la herencia en nombre y representación de sus hijos menores, así como la de consentir el reparto de bienes. Pero si posteriormente se quiere vender la vivienda, será necesaria una autorización judicial con participación de la fiscalía para asegurarse que no se está perjudicando al menor. Esta autorización no será necesaria si el menor tiene 16 años cumplidos y sus padres autorizan firmando en las mismas escrituras públicas de venta.

Uno de los Herederos está incapacitado

Con frecuencia, persona con discapacidad psíquica, demencia senil o Alzheimer, acaba siendo incapacitados judicialmente y desde ese momento, un tutor (familiar o institución pública) se responsabiliza de la administración de su patrimonio y debe rendir cuentas al Juzgado de su gestión, presentando anualmente un inventario. Tanto para aceptar, rechazar o vender los bienes de una herencia se deberá solicitar una autorización judicial,  explicando y documentando el beneficio del incapaz, y el Ministerio Fiscal se deberá pronunciar, velando por los intereses del incapaz.

Con la autorización judicial de venta, el tutor estará facultado para firmar las escrituras en
nombre del incapaz.

Uno de los Herederos no quiere aceptar la Herencia

Cuando uno de los herederos se niega a aceptar la herencia, el resto deberán acudir a un notario para enviarle un acta de notificación. Una vez que la reciba, dispone de un plazo de 30 días naturales para aceptar su parte o renunciar a la herencia. Si no contesta, se considera aceptada.

Los Herederos no están de acuerdo en el reparto de la Herencia

Los desacuerdos en el reparto de la herencia son uno de los problemas más comunes en la venta de un piso heredado. Un reparto normal suele durar entre dos y tres meses, pero si uno de los herederos no está de acuerdo, todo el trámite podría prolongarse durante años.
Si se da esta situación, los herederos se verán obligados a acudir a los tribunales para realizar el reparto.

¿Quieres saber cómo cambiará el precio de venta o alquiler en tu zona?

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO DE HUELVA

Descárgalos 100% GRATIS

¡SI, LO QUIERO!

Los Herederos no se ponen de acuerdo con el precio de venta

Puede que los herederos estén de acuerdo en el reparto de la herencia, incluso estén conformes con la idea de vender. Pero los problemas empiezan cuando no se ponen de acuerdo con el precio de venta, y deben acudir al juzgado para realizar una pública subasta. Esta opción siempre es la menos rentable debido a los altos costes del procedimiento (abogado, procurador, tasador…) y los menores precios de venta a los que se podrá optar (el valor judicial siempre estará por debajo del precio de mercado).

Antes de una pública subasta, es preferible llegar un acuerdo entre los herederos, en gesticasa.es de forma gratuita realizará un estudio de mercado y una tasación objetiva de la vivienda que no solo solucionará las disputas de precio entre los herederos, sino que también ayudará a que la vivienda se venda de manera rápida y al mejor precio de mercado.

Uno de los Herederos no quiere vender

Antiguamente en los pueblo, cuando uno de los herederos no quería vender la casa heredada,
se levantaba una pared que dividía la vivienda en dos partes, y cada heredero se quedaba con
su parte.

Pero si heredas un bien indiviso como por ejemplo un piso (que no se pueden dividir porque resultaría inservible a su uso), se deberá iniciar un procedimiento judicial de división, y al declararlo indivisible, el juez obligará a venderlo a un tercero o en pública subasta.

La vivienda Heredada tiene Hipoteca

Si has heredado una vivienda hipotecada lo primero que te recomendaremos es que verifiques que existía un seguro de vida que en caso de fallecimiento del titular pagaba la totalidad o parte del préstamo hipotecario.
Si no es el caso, podrás aceptar o rechazar la herencia. Para tomar esta decisión, es muy importante saber el valor real de la vivienda y el capital pendiente del préstamo hipotecario.

CUIDADO, si aceptas la herencia y con el precio de venta de la vivienda, no consigues cancelar la totalidad del préstamo hipotecario, probablemente el banco no autorice a liberar la vivienda, no podrás venderla y estarás obligado a pagar las cuotas del préstamo o de lo contrario el banco irá contra ti y todo tu patrimonio.

También podrás aceptar la herencia a beneficio de inventario: Esta opción permite separar nuestro patrimonio del heredado. Es decir, la deuda se paga con lo heredado. Si eliges esta opción, deberás comunicárselo al notario al inicio del proceso y tendrás que cumplir con unos plazos.

En cualquier caso, gesticasa.es realizaríamos de forma gratuita un estudio de mercado y una valoración para que sepas los valores reales en los que se podría vender la vivienda y el tiempo que se tardaría.

Plazo para aceptar la Herencia

Puede aceptar la herencia en cualquier momento, no hay plazos de tiempo, pero debes presentar la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones antes de 6 meses desde la fecha del fallecimiento.
Gesticasa.es es colaboradora social de la Agencia Tributaria de Andalucía, y todos estos trámites los realizamos de forma gratuita y telemática
IMPORTANTE.

– Si solo presentas los impuestos, hasta que no acepte la herencia y te adjudiques la vivienda no podrás venderla.
Nuestro consejo es que aceptes la herencia lo antes posible. A lo largo de los años los herederos pueden fallecer, incapacitarse o simplemente cambiar de opinión, complicando una herencia que podría haber sido resuelta inicialmente con facilidad.

Impuestos al Heredar

Impuesto de sucesiones

Es un impuesto autonómico y el plazo para liquidarlo es de 6 meses. En Andalucía hasta 1.000.000 € de herencia, está exenta para familiares directos (hijos, adoptados, cónyuges, padres y adoptantes).

Impuesto de donaciones

Es un impuesto autonómico y el plazo para liquidarlo es de 1 meses y está bonificada en un 99% para familiares directos siempre que se formalicen en escritura pública.

Pero CUIDADO, en el IRPF del donante pueden generar ganancias patrimoniales, y deberá pagar por ello.

Es un impuesto municipal y se paga en el Ayuntamiento donde está ubicado el piso heredado y tienes un plazo de 6 meses desde la fecha del fallecimiento o de 1 mes desde la fecha de compraventa.
Se calcula en función del valor catastral del inmueble y del número de años desde su adquisición hasta su transmisión.

Mientras más años, mayor es el importe a pagar, con un máximo de 20 años.
No tiene ninguna relación con el valor de adquisición y transmisión o con las ganancias y pérdidas patrimoniales. Aunque hay multitud de sentencias judiciales que exoneran de su pago.

Ganancias o pérdidas patrimoniales

Una vez adjudicado el piso y vendido, cada heredero vendedor estará obligado a presentar el IRPF, aunque no haya tenido ingresos por los rendimiento del trabajo.

La ganancia o pérdida se determinará por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y se deberán integrar en el IRPF como base imponible del ahorro.

Si necesitas más información, puedes enviarme un correo electrónico a ismaelcastilla@gesticasa.es y te responderé a la mayor brevedad.