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EN HUELVA… ¿COMPRAR PISO NUEVO O ANTIGUO PARA REFORMA?

EN HUELVA… ¿COMPRAR PISO NUEVO O ANTIGUO PARA REFORMA?

¿Estás pensando en comprarte una vivienda y te surge la eterna duda?

En este post nos centramos en la ciudad de Huelva para analizar de forma objetiva las ventajas e inconvenientes de ambas decisiones, desde los siguientes puntos de vista:

  • Superficie
  • Precio
  • Plazo de entrega
  • Impuestos
  • Financiación
  • Ubicación
  • Revalorización

Superficie

A finales de los 90 el precio del metro cuadrado de suelo empezó a aumentar y a la vez empezó a reducirse la superficie de las  nuevas viviendas que se construían.

Los promotores al pagar un precio más alto por el suelo, tenían la necesidad de rentabilizar aún más cada metro cuadrado. Y como el precio por metro cuadrado de una vivienda nueva de 100m2 era mayor que el precio por  metro cuadrado de una vivienda nueva de 200m2, las viviendas nuevas construidas a partir del año 2000, redujeron la superficie, siendo lo más habitual pisos entre 75 y 90 m2.

En cambio, entre los años 70 y 80, se construían en los centros de las capitales de provincia edificios señoriales con pisos de 200 m2, con 5 dormitorios y salones enormes de 40 m2, algo impensable en estos momentos. En la actualidad, el coste del suelo y de la construcción de un piso de esas características, sería muy elevado y comercialmente no sería viable su venta ya que habría muy pocos compradores que pudieran pagar su precio.

En el siguiente video puedes ver un ejemplo de una vivienda de las que hoy en día no sería viable construir. 200 m2 en el centro peatonal de Huelva

En el siguiente punto,  analizamos desde el punto de vista económico, y comparamos el precio de la vivienda nueva con el precio de la vivienda a reformar más el coste de la reforma. 

Precio

 Nosotros los profesionales cuando analizamos el mercado inmobiliario, comparamos unas viviendas con otras según el valor unitario del metro cuadrado.

Y se calcula dividiendo el precio total de la vivienda por su superficie

El precio unitario del metro cuadrado de pisos de obra nueva en Huelva capital está por debajo de los 2.000 €, dependiendo de la zona, la tipología y siempre son viviendas entre 70 y 100 m2

El precio de la viviendas para reformar está en torno a 1.350 €/m2 si es una vivienda bien ubicada, en el centro de Huelva, con ascensor y con una superficie entre 180 y 220 m2

A este precio de compraventa habría que repercutir el coste de la reforma total, para una calidades normales suele estar entre 250 y 350 €/m2

Precio de vivienda antigua + reforma = 1350 + 300 =1650€/m2

Por 1650€/m2 puedes tener una vivienda en el centro de Huelva, totalmente reformada a tu gusto y con las calidades que tu elijas

Plazo de entrega

Las viviendas nuevas suelen tardar entre 2 y 3 años en entregarse, y durante ese tiempo aún no tienes la vivienda y no puedes disfrutar de ella pero tienes que estar pagando a la promotora el 20% del valor de compra más el IVA total ( un 31,2%)

En cambio, con una vivienda usada, el mismo día que firma las escrituras recibes la posesión y puedes instalarte o iniciar la reforma.

Si decides iniciar la reforma total de inmediato, este tipo de obras no suele tardar más de 90 días. Y una vez terminada podrás disfrutar de tu vivienda totalmente reformada

Impuestos

 La adquisición de una vivienda nueva está gravada con un IVA del 10% . Y a este impuesto hay que sumar el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), y en Andalucía está en el 1,2%. Para comprar una vivienda nueva tendrás que pagar 11,2% de impuestos

En cambio, para la vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), y en Andalucía actualmente se aplica un tipo del 7%.

 Cabe destacar que el ITP se podría reducir y solo pagar el 3,5% para primeras residencias, en menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad. 

Financiación

La concesión de un préstamo hipotecario no dependerá, en principio, de si se trata de una nueva promoción o de una vivienda de segunda mano a reformar. La entidad financiera lo determinará en función de la tasación del inmueble y del diagnóstico de tu situación económica. 

El importe máximo que suelen conceder las entidades bancarias equivale al 80% del valor de tasación o compraventa, aunque actualmente existen hipotecas destinadas a comprar y reformar, financiando el 80% del valor de compra y el 80% del valor de la reforma. Este tipo de crédito son una ventaja ya que utilizan el valor de la vivienda con la reforma terminada

Ubicación

La ubicación de la vivienda es, sin duda, un punto determinante en la decisión entre comprar una nueva o adquirir y reformar una casa antigua. Si quieres residir en una zona urbana y céntrica, con fácil acceso a la vida social, cultural y comercial, las mejores opciones las encontrarás en viviendas de segunda mano en el centro peatonal

Los nuevos desarrollos se ubican fuera del centro de Huelva, en la zona del Seminario, Adoratrices y en La Florida junto a la prolongación de la avenida de Andalucía. Aunque hay suelos por desarrollar en la Calle San Sebastián, en el Ensanche, y aún quedan años para que empiecen las obras.

En resumidas cuentas, dispondrás de una mayor libertad de elección si apuestas por un piso céntrico y  usado, y además  la relación precio/ubicación es mucho mejor que en el caso de la obra nueva en la periferia.

 Revalorización

Dada la localización de las viviendas usadas (en zonas céntricos) y sus características (amplitud, valor arquitectónico, solidez constructiva, techos altos, terrazas y balcones, edificios señoriales), estas siempre gozarán de una alta demanda. Por tanto, reformar una casa antigua es una buenísima opción, ya que se revalorizará enormemente a corto plazo y muy por encima de una vivienda nueva.  La rentabilidad será bastante alta, y aportará grandes beneficios si en un futuro se vende. 

Una rehabilitación puede aumentar el valor de una vivienda entre un 20% y un 65%, dependiendo de la zona en que se encuentre. Tómate la reforma como una inversión y saldrás ganando.

Ventajas de reformar una vivienda antigua

Al comprar una vivienda de nueva construcción, todo te viene montado (carpintería, iluminación, cerramientos, acabados, materiales, distribución) y puede que el resultado final no se adecúe a tus necesidades o a las de tu familia. La libertad de elección, en este caso, es bastante limitada, y después te dará pena quitar algo nuevo.

No ocurre así con un piso de segunda mano. Si te inclinas por reformar una casa antigua, se abre un amplísimo abanico de posibilidades para crear el palacio de tus sueños, ese hogar acogedor que siempre habías imaginado. 

Una vivienda usada siempre será un lienzo en blanco sobre el cual imprimir tu carácter hasta el último detalle, y en tu mano estará aprovecharlo para hacer tuyo el espacio y sacarle el máximo partido y rendimiento.

Crea un hogar personalizado y a tu gusto

Al reformar una casa antigua tendrás toda la capacidad de personalizar y elegir cómo quieres tus suelos, paredes, armarios, encimeras, puertas; dónde quieres la cocina, el salón, el comedor, las habitaciones, los baños. ¿Necesitas una oficina y el dormitorio de invitados es demasiado grande? ¿Prefieres un vestidor amplio a un recibidor enorme? ¿Quieres las ventanas con doble acristalamiento? Y no nos referimos únicamente a los materiales y a la disposición de las diferentes estancias de una casa, es decir, a la calidad y a la comodidad. También hablamos de la decoración, el elemento fundamental para mostrar tu estilo y transmitir tu personalidad, y que esta se pueda respirar hasta en el último rincón de tu vivienda.

Las obras de rehabilitación se convertirán en un  emocionante viaje creativo y altamente satisfactorio hacia una vivienda única e irrepetible.

Como ves, no existe una respuesta definitiva y universal a la pregunta que planteamos en el  título del post, puesto que la elección depende muchas variables. 

Pero espero que este análisis te resulte de ayuda, y recuerda, que tu decisión final debe estar condicionada por tu estilo de vida, tus circunstancias personales y tus proyectos de futuro.

EL GOBIERNO LIMITA LAS SUBIDA DEL ALQUILER AL 2% HASTA FINAL DE 2022

EL GOBIERNO LIMITA LAS SUBIDA DEL ALQUILER AL 2% HASTA FINAL DE 2022

En marzo de 2022 se aprobó en el Consejo de Ministros el   Real Decreto-ley  6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, en el que se incluye la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Se trata de una medida principalmente vinculada a limitar la subida del precio del alquiler a causa de la guerra.

Desde comienzos de 2021 el IPC, el índice por el que se mide la inflación y por el que la mayoría de contratos de alquiler se rigen, ha ido subiendo sin precedentes.

IPC
Julio 202210,8
Junio 202210,2
Mayo 20228,7
Abril 20228,3
Marzo 20229,8
Febrero 20227,6
Enero 20226,1
Fuente INE

Con estas cifras, un inquilino con un alquiler de 1.000 euros que renueve su alquiler en el mes de julio en función del IPC podría ver su renta mensual aumentada en 108 euros, lo que supone un aumento del precio del alquiler de 1.296 euros al año. 

En este sentido y con previsión de que esta subida no pare de en los próximos meses a raíz de la guerra, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio que prorroga hasta el 31 de diciembre de 2022 la limitación de la subida de las renta de alquiler.

 Con este límite los alquileres no podrán subir más de un 2% la renta.

Cómo funcionará la limitación temporal de la subida del precio del alquiler

Los contrato de alquiler de vivienda habitual cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia de dicho contrato, desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, estableciéndose que, en ausencia de pacto, la renta del contrato no podrá actualizarse por encima de la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad, un índice situado actualmente en el 2% y que no puede superar ese porcentaje de acuerdo con su definición.

 Así, las subidas de precios de los alquileres se desvinculan del IPC 

Con esta nueva fórmula, si actualizamos en julio de 2022  una renta de alquiler de 1.000 euros, se incrementará en 20 euros, lo que supondrá una subida anual de 240 euros, 756 euros menos al año que si se actualizase con el IPC actual. 

En el caso de los grandes propietarios -aquellos que tienen más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluidos garajes y trasteros- el tope del 2% será impuesto por imperativo legal si tienen que actualizar la renta por cumplimiento de su anualidad.

Legislación aplicable

Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma.

¿ESTA BAJANDO EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN HUELVA?

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¿Se venden ahora menos viviendas?

¿Los bancos están poniendo más dificultades para conceder hipotecas?

¿Han crecido los riesgos de los propietarios arrendadores?

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Acabamos de despedirnos de uno de los años más complejos para el mercado inmobiliario de Huelva. Los ERTES, las pérdidas de poder adquisitivo y las limitaciones de movimiento han sido los grandes protagonistas del año que acabamos de dejar.

De la misma manera, 2021 continuará ligado a la evolución de la pandemia sanitaria y a la vacunación masiva de la población. Es un momento de máxima incertidumbre, y esperamos un primer semestre complicado, y creemos que a partir de verano empezaremos a remontar.

Si quieres profundizar más, te recomiendo que leas nuestro post: Cómo ha influido el coronavirus en el mercado inmobiliario de Huelva

Alquiler

El mercado de alquiler afronta un panorama impredecible por la falta de seguridad jurídica, que puede repercutir negativamente en la oferta, reduciéndose aun más y endurecer el acceso a determinados colectivos.

Continuará la misma tendencia de 2020: pocas viviendas en alquiler y mucha demanda de arrendamientos,  lo que mantendrá los altos precios de alquiler.

Además, la inestabilidad laboral y los bajos sueldos harán que  las familias tengan dificultades frente a las altas rentas de alquiler, aumentando así los retrasos e impagos.

Si a este escenario le sumamos las nuevas normativas en materia de alquiler que generan inseguridad jurídica a los propietarios,  durante 2021 los arrendamientos onubenses serán una olla a presión.

En gesticasa.es analizando profundamente los riesgos de cada arrendamiento, para evitar las inseguridades de nuestros propietarios

Compraventa

Durante 2021 la demanda estará contenida, ya que muchas familias han postergado su decisión de comprar esperando un futuro más predecible y certero. Los compradores que nos encontramos actualmente, buscan oportunidades a buen precio y aun así, exigen descuentos.

La misma precariedad laboral que afecta al mercado del alquiler también afecta a la compraventa de viviendas, y las entidades financieras  están endureciendo las condiciones para acceder a un préstamo hipotecario. Así, el escenario que nos encontraremos a corto y medio plazo, estará condicionado por la financiación.

Se prevén muchas compraventas frustradas debido a las dificultades para acceder a financiación; por ello, en gesticasa.es prestamos especial atención a seleccionar sólo a compradores solventes y con potencial financiero

CÓMO HA INFLUIDO EL CORONAVIRUS EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE HUELVA

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¿Es buen momento para vender o debo esperar?

¿Están ahora los propietarios arrendadores más indefensos?

Para responder a estas preguntas, descárgarte  totalmente gratis nuestro INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO DE HUELVA, donde encontrarás información detallada  por barrios  y conocerás la previsión para los próximos meses

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La crisis sanitaria ha generado mucha incertidumbre en la población. Las medidas restrictivas están frenando la actividad económica, y acelerando la destrucción de empleo. La tasa de paro ha pasado en apenas unos meses del 24% a algo más del 27%, y subiendo.  El desánimo general está creciendo, provocando que la mayoría de familias posterguen las decisiones importantes de comprar o alquilar una vivienda.

Ante esta situación, el sector inmobiliario se ve muy afectado, y  hemos detectado un parón y una disminución considerable del número de interesados. Los potenciales compradores que contactan con nosotros, están muy influenciados por las noticias de bajadas de precio y buscan buenas oportunidades, sin importarles el tiempo de espera.

Compraventas

Nosotros no hemos percibido una bajada de precios, pero tampoco prevemos una subida. Más bien creemos que  la demanda está y estará contenida buscando oportunidades inmobiliarias o chollos, durante los próximos meses.

La financiación será importantísima, ya que los bancos están endureciendo las condiciones para acceder a préstamos hipotecarios y prevemos muchas operaciones frustradas.  Va a ser más importante que nunca seleccionar a los compradores que realmente sean solventes y no perder el tiempo con quienes no pueden comprar.

En gesticasa.es prestamos especial atención a seleccionar sólo a compradores solventes y con potencial financiero

Alquiler

Continuará la misma tendencia de 2020: poca oferta de viviendas en alquiler, y mucha demanda de arrendamientos,  lo que mantendrá los altos precios de alquiler.

Además, la inestabilidad laboral y los bajos sueldos harán que  las familias tengan dificultades frente a las altas rentas de alquiler, aumentando así los retrasos e impagos.

Si a este escenario le sumamos las nuevas normativas en materia de alquiler que generan inseguridad jurídica a los propietarios,  durante 2021 los arrendamientos onubenses serán una olla a presión.

En gesticasa.es analizando profundamente cada arrendamiento y hacemos nuestros todos los riesgos. SI EL INQUILINO NO PAGA, GESTICASA SI LE PAGA AL PROPIETARIO ARRENDADOR

ECSQM: La casa Collage

ECSQM: La casa Collage

Hoy en nuestra sección de ‘Esta casa sí que mola’ os presentamos esta espectacular casa collage de Mumbai. La fachada está construida reutilizando puertas y ventanas de viviendas derruidas y permiten el paso de luz al espectacular salón. Se trata de una vivienda donde han reutilizado muchos materiales, no solo las puertas y ventanas sino que también se utilizan columnas centenarias y muebles coloniales. Cuenta con 520m2 donde todo ha sido pensado hasta el último detalle, el depósito para almacenar agua y cómo las tuberías recogen el agua de lluvia pues así se evitan daños durante los monzones. El estudio S+PS Archiechs diseñó esta vivienda en 2015 y no deja indiferente a nadie, ¿te atreverías a vivir allí?
Tener una oficina en casa

Tener una oficina en casa

Hoy en nuestra sección de Tu casa, Tu vida os traemos un tema que cada vez se tiene más y más en cuenta en nuestros hogares: La oficina en casa.

Cada vez está más de moda el teletrabajo y además el número de freelancers va en aumento. Para ellos, y todos aquellos que ahora se dediquen a trabajar desde sus casas debido a la situación, compartimos unos consejos que deben tener en cuenta al instalar su oficina en su vivienda.

Desde la incidencia de la luz, la organización básica, hasta cómo colocar la mesa y la pantalla (que puede afectar a su nivel de trabajo), junto con otros consejos para que su productividad vaya en aumento.

No dudes en ver el vídeo completo y enterarte de todo lo relacionado con este tema tan de moda. ¡Atrévete a tener tu propia oficina en casa! 

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Valoramos su vivienda TOTALMENTE GRATIS y SIN COMPROMISO

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